Umfrage zu Baukostenentwicklung 2024 – Wo stehen wir heute?

Im Juni dieses Jahres führte das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) – wie schon in den Jahren davor – eine bundesweite Umfrage zur Baukostenentwicklung bei Architektur- und Planungsbüros durch. Die Frage lautete: "Wie verhielt sich die Preisveränderung von Mai 2023 bis Mai 2024?“

Berücksichtigt wurden ausgewählte Bauleistungen (Leistungsbereiche nach STLB-Bau) von Mauerarbeiten und Betonarbeiten bis Niederspannungsanlagen. Darüber hinaus wurden Fragen zur Finanzierung und zum Baugeschehen allgemein gestellt. Für die Einschätzung der Entwicklung durch die teilnehmenden Architekt*innen wurden dieselben Leistungsbereiche (LB) berücksichtigt wie in den Vorjahren. Es handelt sich dabei um Baukonstruktionen und die technischen Anlagen, die im Hochbau von besonderer Bedeutung sind. Dieses Mal sollte es möglich sein, getrennte Angaben zu den Preissteigerungen beim Neubau und beim Altbau einerseits beim Wohnbau und beim Nichtwohnbau andererseits zu machen.

Die Ergebnisse der Befragung werden als Preissteigerungen (Basis = 100 %) im Bundesdurchschnitt mit Von-bis-Werten wiedergegeben. 

Bei der Auswertung stellte sich heraus, dass die Steigerungen beim Neubau Nicht-Wohnbau geringer und beim Altbau-Wohnbau höher ausgefallen sind. Der Neubau-Wohnbau und der Altbau Nicht-Wohnbau liegen dagegen im mittleren Bereich. Für die einfachere Lesbarkeit werden die Ergebnisse als Von-bis-Wert angegeben.

Die Ergebnisse in Bezug auf die ausgewählten Leistungsbereiche sind nicht ohne Weiteres mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes Deutschland (BPI) für den Neubau von "Wohngebäude insgesamt" vergleichbar. Während die an der Umfrage teilnehmenden Architekt*innen höhere Preissteigerungen geschätzt haben, zeigt der Preisindex vom Umfang aller entsprechenden Bauleistungen im gleichen Betrachtungszeitraum eine Steigerung von nur 2,7 Prozent. Die Preise für Bauleistungen haben nunmehr sehr „hohes Niveau“ erreicht und steigen derzeit nur noch gering.
[Aktueller Baupreisindex & Daten aus vorherigen Jahren | BKI]

Aber nicht nur die Entwicklung der Preise der Bauleistungen ist von Bedeutung für die Kosten des Bauens. Auch die Kosten der Grundstücke, der Planung und der Finanzierung haben zunehmend einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten von Bauprojekten. 

Gesamtkosten von Bauprojekten seit 2024 auf hohem Niveau

Das Bauen war in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland noch nie so teuer wie heutzutage. Das liegt vor allem – aber nicht nur – an den Kosten der Bauleistungen. Diese haben sich im Zeitraum von 2015 (vormaliges Basisjahr) bis 2023 um rund 60 Prozent verteuert (vgl. Baupreisindex 4. Quartal 2023). Das sind umgerechnet durchschnittlich 6 Prozent pro Jahr. Das ist im gleichen Zeitraum mehr als doppelt so viel wie bei den Lebenshaltungskosten.

Die Kosten der Finanzierung und die Kosten von Baugrundstücken haben sich verändert. Letzte sind je nach Standort und Lage sehr unterschiedlich, insgesamt aber weit überdurchschnittlich gestiegen. Deswegen wurde die aktuelle Befragung dieses Mal um den Gesichtspunkt der Finanzierung erweitert.

Für die Steigerungen der Grundstückspreise liegen statistische Daten vor. Die Teilnehmer*innen haben die Möglichkeit genutzt, die Zinsentwicklung zu schätzen und darüber hinaus Anmerkungen zu den Rahmenbedingen und den Auswirkungen der aktuellen Situation im Bauwesen zu machen. Diese werden im vorliegenden Beitrag zusammengefast und um weitere Informationen erweitert.

Kosten der Bauleistungen (Bauunternehmen)

Für Kosten der Bauleistungen – in den letzten Jahren und aktuell – können vier wesentliche Einflüsse unterschieden werden. Das sind, ohne eine Rangfolge darzustellen: 

• Kosten der Baustoffe 
• Kosten der Löhne 
• Kosten der Energie 
• Kosten der Finanzierung (Bauunternehmen)

Die Einschätzungen der Teilnehmenden zu den Kosten der Bauleistungen und ergänzende Informationen – insbesondere aktuelle Daten – werden für die jeweiligen Kostenarten zusammengefasst.

Kosten der Baustoffe

Die Kosten der Baustoffe und -produkte machen in vielen Fällen einen wesentlichen Teil der Kosten aus. Die Mehrzahl der Teilnehmer*innen gab bei der Befragung an, dass auf Grund steigender Materialkosten viele Planungen abgebrochen wurden, obwohl Baugenehmigungen bereits beantragt oder sogar schon erteilt worden sind.

Nach aktuellen Informationen gingen „bis zum Juli 2024 […] viele Preise (Stahl, Bauholz, Glas) zum Teil deutlich zurück. Bei einigen energieintensiven Produkten (Zement, Bitumen) ging der Anstieg aber weiter. Für das Jahr 2024 rechnen wir mit insgesamt rückläufigen Materialpreisen gegenüber 2023. […]  Materialknappheit stellt seit dem Frühling 2023 kein Problem mehr dar.“ 
[auf den Punkt gebracht (bauindustrie.de)]

Der damit entstehende Rückgang der Nachfrage wirkt sich zum Teil bereits auf die Preisentwicklung aus. Wenn auch weitere Preissteigerungen bei einzelnen Baustoffen und -produkten nicht zu befürchten sind, so kann derzeit von einer Beruhigung gesprochen werden. Insgesamt ist aber das Preisniveau immer noch viel zu hoch.
 
Kosten der Löhne

Viele Bauleistungen sind zu einem großen Anteil lohnintensiv. Das gilt allgemein für den Hochbau und besonders für den Ausbau im Wohnungsbau. Wie aus der Bauwirtschaft mitgeteilt wird, spielt „im personalintensiven Wohnungsbau die Entwicklung der Löhne eine wichtige Rolle. Der Anteil der Personalkosten an den gesamten Produktionskosten [Anmerkung: gemeint sind die Bauleistungen] liegt etwa bei der Hälfte. Bis 2023 sind innerhalb von zehn Jahren die Tariflöhne im Bauhauptgewerbe in Westdeutschland um 27 % gestiegen, in den neuen Bundesländern sogar um 35 Prozent. Auch dies geht in die Preise ein.“ 
[Preisentwicklung im Wohnungsneubau – Die Deutsche Bauindustrie]

Vereinbarte Lohnerhöhungen werden mit Sicherheit bleiben und die Löhne werden nicht sinken. Der derzeitige Facharbeitermangel kann, wenn überhaupt, kurz- und mittelfristig nicht beseitigt werden. Hierbei schafft auch der europäische Arbeitsmarkt keinen Ausgleich. Ein Ausweg kann eine zunehmende Vorfertigung bzw. Industrialisierung des Bauens sein. Die Architektenschaft und Hochschulen sollten sich diesem Gedanken nicht verschließen.

Kosten der Energie

Die Produktion und der Transport von Baustoffen und -produkten sind zum Teil sehr energieintensiv. Die Preise von Öl, Gas und weiteren Formen der Energiegewinnung sind in hohem Maße durch die Politik beeinflusst, wenn nicht gar gesteuert. Die Kosten der Produktion und Logistik von Baustoffen und -produkten sind deswegen insgesamt gestiegen. Die Schwankungen der Energiepreise und die damit verbundenen Probleme sind bekannt. Die Bauindustrie meldet hierzu: „Die inzwischen stark gestiegenen Energiekosten haben vor allem die in ihrer Produktion besonders energieintensiven Produkte belastet. Bei den Preisen für Zement und Transportbeton konnte zwar eine leichte Beruhigung bzw. Stabilisierung festgestellt werden, sie liegen aber immer noch sehr deutlich über dem Niveau von 2021.“
[Trotz leichter Preisberuhigung bei einzelnen Produkten seit – Die Deutsche Bauindustrie]

Architekt*innen können versuchen bei der Objektplanung, insbesondere bei der Ausführungsplanung und bei der Ausschreibung und Vergabe auf den Energieverbrauch bei der Herstellung und beim Transport von Baustoffen und -produkten zu achten.

Kosten der Finanzierung (Bauunternehmen)

Der Betrieb eines Bauunternehmens und die Baudurchführung sind kapitalintensiv. Das gilt für Baukonzerne wie für Handwerksbetriebe. Der Anteil an Eigenkapital und die Kosten von Fremdkapital haben seit jeher einen großen Einfluss auf die Eigenkapital-Rentabilität und damit auf den Unternehmenserfolg.

Hierzu stehen Daten zur Verfügung: „die gestiegene Zahl von Insolvenzen deutet im Branchendurchschnitt eher auf eine Verschlechterung der Ertragslage hin: Diese ist 2022 im Bauhauptgewerbe um 4,8 % gestiegen, 2023 sogar um 25,7 %. Im gesamten Baugewerbe legte die Zahl der Insolvenzen 2022 um 12,7 % und 2023 um 12,5 % zu. Aufgrund der verbesserten Ertragslage bis 2020 lag die Zahl der Insolvenzen zwar auf einem niedrigen Niveau (2023: 1.410 bzw. 2.880 im Vergleich zum höchsten Stand 2001 mit 4.900 bzw. 2009 mit 9.160), bzw. 2002 mit 9.160), aber der aktuelle Anstieg bereitet Sorgen.“
[Preisentwicklung im Bau(haupt-)gewerbe – Die Deutsche Bauindustrie]

Die Kosten der Bauleistungen sind ein wesentlicher Teil der Gesamtkosten des Projekts. Siehe dazu Tabelle 1.

Tab. 1: Kosten der Bauleistungen als Teil der Gesamtkosten des Projekts

Anmerkung zu den Kosten der Bauleistungen: Die Kosten der Baustoffe, Löhne, Energie und Finanzierung wirken sich auf die Kosten der Bauleistungen direkt aus. Die Gemeinkosten im Bauunternehmen sowie der kalkulatorische Ansatz von Gewinn und Wagnis wirken sich auf die Kosten der Bauleistungen indirekt aus.

Kosten des Bauprojekts

Wenn auch bei der Umfrage zur Baukostenentwicklung der Blick vor allem auf die Kosten der Bauleistungen, z.B. von Maurerarbeiten bis zu Raumlufttechnischen Anlagen, gerichtet ist, so sind doch für alle am Bau Beteiligten die Gesamtkosten des Bauwerks entscheidend.

Die wichtigsten Einflüsse auf das Bauen insgesamt sind, auch hier ohne Rangfolge:

• Kosten des Grundstücks
• Kosten der Bauleistungen
• Baunebenkosten
• Kosten der Finanzierung (Bauprojekt)

Die Einschätzungen der Teilnehmenden zu den Kosten der Bauleistungen und ergänzende Informationen, insbesondere aktuelle Daten, werden für die wesentlichen Kostenarten zusammengefasst.
 
Kosten des Grundstücks

Auch wenn im Rahmen der Befragung die Kosten der Bauleistungen im Vordergrund stehen, darf an deren Preisentwicklungen nicht vorbeigeschaut werden. Schon immer haben die Bauzinsen und die Grundstückskosten einen großen Einfluss auf die Kosten von Immobilen ausgeübt. Beide Faktoren stellen Rahmenbedingungen des Bauens dar und können von den am Bau Beteiligten nicht beeinflusst werden.

Noch stärker als die Preise von Bauleistungen haben sich in den letzten Jahrzehnten die Kosten von Grundstücken entwickelt. So stiegen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes die Preise für baureifes Land in Deutschland im Zeitraum 2000 bis 2022 im Durchschnitt von 76 auf 236 €/m². Das ist mehr als das Dreifache.
[Preisentwicklung für Bauland in Deutschland bis 2022 | Statista]

Der höchste Anstieg ist in den Jahren ab dem Jahr 2015 bis 2022 zu verzeichnen. Die Grundstückspreise in diesem Zeitraum stiegen von durchschnittlich 144 bis 236 €/m², das sind 64 Prozent. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer kommt noch hinzu.

Kosten der Bauleistungen (Bauprojekt)

Die Kostensteigerungen der Baustoffe, der Löhne, der Energie und der Finanzierung führten in den Bauunternehmen zur Verteuerung bei den Kosten der Bauleistungen.

Baunebenkosten

In den letzten Jahren hat der Umfang der gesetzlichen Rahmenbedingungen, technischen Bestimmungen und Normen zugenommen. Die Folgen sind vor allem höhere Anforderungen an Bauwerke. Damit hat sich auch der Planungsaufwand erhöht. Mit dem Anstieg der Bauwerkskosten erhöhten sich auch die anrechenbaren Kosten. Diese sind bei der Mehrzahl der Leistungsbilder eine entscheidende Grundlage der Honorarermittlung. Die Baunebenkosten erhöhten sich infolgedessen erheblich.

Kosten der Finanzierung (Bauprojekt)

Die Auswertung der Befragung zeigt, dass nur wenige Teilnehmer*innen erwarten, dass die Bauzinsen sinken werden, 3 % von ihnen können sich eine Zinssenkung um etwa 10 % und 10 % von ihnen Senkung um 5 % vorstellen. Der größte Teil (40 %) geht von einer Stagnation aus. Ein weiterer großer Teil der Befragten (38 %) geht davon aus, dass die Bauzinsen um 5 % steigen werden. Nur 9 % gehen davon aus, dass die Zinsen um 10 % steigen könnten.

Die Bauzinsen haben seit jeher einen großen Einfluss auf sowohl die Bauwirtschaft als auch die Wirtschaftlichkeit bzw. die Realisierbarkeit jedes einzelnen Bauvorhabens. „Nach Berechnungen der Bundesbank verdreifachte sich der Zinssatz für Hypothekarkredite (Durchschnittswert aller Laufzeiten) im Neugeschäft von Januar 2022 bis November 2023 von 1,3 % auf 4,1 %.“ 
[auf den Punkt gebracht (bauindustrie.de)]

Die höheren Finanzierungskosten sind nicht nur für private Bauherren, sondern auch für Investoren problematisch. Das führt zu folgendem Ergebnis: „Für einen nur „gedämpften“ Abschwung im Wirtschaftshochbau spricht die Tatsache, dass die Zinsabhängigkeit der gewerblichen Investitionen deutlich geringer ist als im Wohnungsbau.
[auf den Punkt gebracht (bauindustrie.de)] 

Zusammenfassung und Ausblick

Wenn über die Kostensteigerungen beim Bauen geschrieben oder gesprochen wird, stehen meist die Kosten der Bauleistungen im Vordergrund. Die Bauleistungen machen ein Bauwerk aus, sind anschaulich und machen herkömmlich den größten Teil einer Bauinvestition aus. Die entsprechenden Teuerungen werden regelmäßig vom Statistischen Bundesamt anschaulich dargestellt und diskutiert. Es werden Erklärungen und Lösungen gesucht, um damit umzugehen.

In den letzten Jahrzehnten sind gleichzeitig die Kosten der Grundstücke überdurchschnittlich gestiegen. Die Kosten der Finanzierung – sowohl im Bauunternehmen als auch für das Bauprojekt – schwankten in den letzten 50 Jahre zwischen weniger als 2 und mehr als 10 Prozent.

Der Aufwand für die Vorbereitung und Planung von Bauprojekten hat ebenfalls stark zugenommen. Inzwischen machen die Bauleistungen (auch Bauwerkskosten) oft nur noch die Hälfte der Gesamtkosten aus. Man könnte auch sagen: Man bekommt inzwischen für mehr Geld weniger Gebäude.

Aktuell sind die Kosten des Bauens besonders hoch. Die weitere Entwicklung ist schwer einzuschätzen. Damit stellt sich die Frage: Können wir mit anderen Methoden der Planung und Verfahren der Bauproduktion die bestehenden Bedarfe decken und gleichzeitig die Kosten des Bauens senken? Das wäre doch eine Diskussion wert!

Stand: 16.10.2024